Возвращение вторички в Паттайе

Все о жизни в Паттайе, Районге, на Ко Самете и в Чантабури

Модератор: ExpertAsia

Возвращение вторички в Паттайе

Сообщение simthai » 05 сен 2012, 09:53

http://taihouse.ru/news/vozvraschenie-vtorichki

При покупке недвижимости часто возникает следующая дилемма: покупать ли уже готовое жилье или же отдать предпочтение жилью на стадии строительства. У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы - как очевидные, так и скрытые.

Принцип хорошего вина

Главным и самым очевидным плюсом покупки вторичного жилья является тот факт, что квартира уже построена, то есть имеется документ о собственности, и вы четко понимаете, что же вы купили. А еще вы можете оценить пейзаж из окон своего гипотетического жилища, увидеть все плюсы и минусы уже построенного здания.

А вот и еще один, хоть и неочевидный для неискушенного покупателя, плюс вторичного жилья в Паттайе: чем старше здание, тем лучше оно расположено по отношению к морю и тем лучше и больше у него территория. И пусть вас не смущает возраст в 15-20 лет — качество постройки этих зданий поражает воображение, такое ощущение, что их строили на века. К тому же, как правило, в таких проектах очень хорошо работают управляющие компании, а территории поражают своей красотой и ухоженностью — все утопает в зелени. Также чем старше здание, тем больше в нем квартир, которые практически всегда пустуют. Их владельцами являются богатые семьи из Бангкока, крайне редко навещающие свои владения. Очевидно, так сложилось во время наводнения осенью 2011 года, когда владельцы таких традиционно пустующих квартир были вынуждены на какое-то время в них поселиться, и пустые обычно кондоминиумы типа Grand Condotel Jomtien или Park Beech в один момент стали многолюдными.

Кстати, и коммунальные платежи в большинстве кондоминиумов «с историей» ниже, чем в новостройках.Решение надо принимать в каждом 'конкретном случае, исходя из своих желаний и возможностей, и обязательно с помощью профессионалов.

Ложка дегтя

Главным минусом вторички является необходимость делать ремонт — в 90% случаев. Также планировка квартир в существующей на сегодняшний день вторичке не соответствует современным требованиям. Сегодня квартира площадью 48 кв. м должна быть с одной спальней, ну уж точно не студией. Квартиры с одной и двумя спальнями относительно редки и, в большинстве своем, являются результатом объединения нескольких студий. Так, чаще всего квартира с одной спальней означает, что были объединены две студии, а квартира с двумя спальнями — три.

Богатство выбора

У первичной недвижимости есть два больших плюса — это рассрочка на время строительства и более широкий выбор, особенно на начальных стадиях запуска проекта.

К минусам может относиться и более высокая цена квадратного метра по сравнению с уже существующим жильем. Для сравнения: студия в Beech Condo Jomtien в корпусах, расположенных за Второй дорогой, площадью 30 кв. м стоит 700-900 тыс. батов на иностранное имя, а в студия 25 кв. м в проекте Laguna Beech — от 800 тыс. батов, причем на тайское имя. Иногда разброс бывает и больше. Например, бывает, что цены отличаются в два раза, при схожем расположении. В моей практике был случай, когда клиенты чуть было не отказались от сделки по покупке квартиры в проекте Gallery, когда увидели, что на аналогичную по площади квартиру в том же районе Джомтьена в комплексе Beech Condo Jomtien цена в два раза ниже. Вопрос решился очень легко: просто привезли клиентов в Beech Condo Jomtien. Они даже не захотели выйти из машины — одного внешнего вида здания им хватило, чтобы понять, почему такая разница в цене.
Также минусом для многих являются сроки строительства. С одной стороны, они дают возможность платить медленно и безболезненно, а с другой — далеко не всем хочется ждать два-три года пока идет строительство.

Формальности

Если говорить о простоте оформления сделки, то я не соглашусь с мнением некоторых моих коллег, что сделки по первичке сложнее, чем сделки по вторичке. Договор о купле-продаже, который заключается между продавцом и покупателем, довольно прост и вполне помещается на листе формата А4. В нем прописывается, что за какую сумму и в какие сроки продается, также указывается величина залога, который в случае быстрых сделок может быть и вовсе довольно формальным — в размере 300-500 долларов, хотя чаще всего он составляет 10% от стоимости квартиры. Нет никакой необходимости заверять этот договор у юристов. То есть, это, конечно, сделать можно, но никаких дополнительных гарантий эта процедура не дает.

В идеальном варианте сделка по продаже недвижимости выглядит так. Вся сумма, необходима для покупки квартиры, у вас на счету и переведена он из иностранного банка, а в строке «назначение платежа» указано «приобретение квартиры». Агент подобрал вам несколько вариантов, вы выбрали наиболее вас устраивающий. После этого подписывается договор, вносится залог и назначается дата и время перевода права собственности. После этого продавец собирает справки, необходимые для перевода права собственности. Покупатель идет в банк, где у него открыт счет и получает: а) справку о том, что деньги на его счету получены из-за рубежа на покупку квартиры; б) в том же банке выписывает чек на имя продавца. Сумма в чеке равна стоимости квартиры по договору минус сумма внесенного залога. В день, когда должна завершиться сделка, продавец приходит в Земельный департамент с документом о праве собственности на квартиру (он называется чанот) и необходимыми справками, покупатель приносит чек и справку из банка, о которой говорилось выше. Перед началом процедуры покупатель удостоверяется, что чанот, принесенный продавцом,соответствует квартире, которую он хочет приобрести, а продавец проверяет правильность заполнения чека. После того как имя нового владельца внесено в чанот, покупатель проверяет правильность его написания (оно написано на тайском). Если все в порядке, продавец получает чек. Как видите, процедура покупки / продажи вторички проста и довольно быстрая.

Первичка — совсем другое дело. В этом случае требуется внимательное изучение всех документов, относящихся к сделке, а это не только сам договор, но и чано-ты на землю, на которой будет осуществляться строительство, а также проверка всех имеющихся разрешительных документов. Плюс важно понимать не только надежность застройщика — в том смысле, достроит он начатый объект или нет, но и то, насколько заявленные обещания соответствуют тому, что клиент получает в итоге. Проще говоря, насколько картинка в буклете или шоу-рум будут похожи на то, что застройщик построит в итоге. И тут вам вряд ли удастся правильно сориентироваться без помощи профессионалов.

В общем, вопрос, что покупать — первичку или вторичку — не имеет однозначного ответа. Решение надо принимать в каждом конкретном случае, исходя из своих желаний и возможностей. И обязательно с помощью профессионалов, ведь они в отличие от подавляющего числа покупателей имеют большой опыт и знают о существовании подводных камней там, где неосведомленный человек даже не догадывается.
Привет из Таиланда!
simthai
 
Сообщения: 94
Зарегистрирован: 03 янв 2012, 14:23
Откуда: Thailand - Pattaya

Вернуться в Паттайя и окрестности

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1

cron